Initiative Brownfield Solutions

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Ulrike Hintzen
Dr.-Alfred-Herrhausen-Allee 12
47228 Duisburg
Deutschland

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Flächenrecycling als Teamsport – Diese Initiative will die Risiko-freie Brownfield-Entwicklung schaffen

Kontaminierte Standorte/Flächen, sogenannte Brownfields stellen heutzutage einen wichtigen Business-Pool für neue Entwicklungsstandorte dar, denn unbelastete Flächen, sog. Greenfields, sollen in ihrer Funktion (z. B. als Ackerflächen, grüne Wiese) erhalten bleiben und werden für Investoren aus ökologischen und Nachhaltigkeits-Gesichtspunkten zunehmend unattraktiv. Wer hier nachhaltig einen Kosten-Nutzen-Effekt erzielen möchte, sieht sich oft Umwelt- und Finanzrisiken gegenüber, die vermieden oder bewältigt werden müssen. Eine komplexe Herausforderung, die das frühzeitige Aus für Entwicklungs- und Bauvorhaben bedeuten kann.

Die Initiative Brownfield Solutions (IBS) möchte dieses Problem lösen, indem sie in-situ-Sanierungen mit innovativen Erkundungs- und Sanierungstechniken anbietet. Dieser Verbund von unabhängigen und langjährig erfahrenen Fachfirmen ermöglicht zudem das Flächenrecycling von Brownfields, von der Due Diligence, Analyse und der Konzepterstellung über die Bewertung, den Sanierungsplan bis zur Budget- & Rechtsicherheit in der Sanierung und Standortentwicklung sowie der Vermarktung der Liegenschaften.

Kurz: Die Initiative Brownfield Solutions sichert die Grundlage der Standortentwicklung mit dem Konzept “Alles aus einer Hand” und das schwerpunktmäßig mit innovativen Lösungen, die ggf. die Sanierungskosten und -dauer deutlich reduzieren können. Fachliche Expertise, Schritt für Schritt mit der Entscheidungsfreiheit des Entwicklers zum „Go“. HPC INTERNATIONAL bringt hier die nötige wissenschaftliche und rechtssichere Kompetenz ein.

Serviceleistungen von Brownfield Solutions

Dazu werden folgende Serviceleistungen erbracht:

Standortentwicklung und Sanierung

1. Vermarktung  durch den Kunden (Standorteigner oder Standortentwickler)
2. Vermarktung durch den Verbund „Brownfield Solutions“

Kauf von Brownfields durch den Verbund „Brownfield Solutions“ sowie Entwicklung & Sanierung

1. Standortangebote im Standortportfolio für Investitionsprojekte.
2. Standortangebote im Standortportfolio für Investitionsprojekte mit standortspezifischer Versicherungsabdeckung gegen unbekannte Altlasten („Liability Select“ zur Versicherung des Restrisikos).

Die Rolle von HPC INTERNATIONAL

Als Teil der HPC AG Gruppe hat die HPC INTERNATIONAL SAS hoch entwickelte Spezialkompetenzen zur nachhaltigen und transparenten Absicherung von Entwicklungsprojekten auf Brownfields und Altlastenprojekten.

Diese Absicherung wird vor allem durch eine „Hand-in-Hand-Planung“ mit den jeweiligen Projektbeteiligten ermöglicht, denn HPC INTERNATIONAL kann aus seiner über 30-jährigen Erfahrung technische und finanzielle Projektfallen sowie potenzielle „Dealbreaker“ frühzeitig erkennen und Projektlösungen ermitteln.

Folgende Projektentwicklungstypen existieren beim Flächenrecycling von Brownfields und Altlasten, auf welche HPC INTERNATIONAL spezialisiert ist:

1. Typ Ia: Basische Brownfields mit sporadischen Kontaminanten wie Kohlenwasserstoffe (MKW) und ein paar Schwermetallen (SM), z.B. aus Auffüllmaterialien.
   Sanierungskosten: in der Regel einige zehntausend Euro.
2. Typ Ib: Basische Brownfields wie Typ Ia. sowie etwas Gebäudeschadstoffen (wie Asbest, Holzschutzmitteln wie Lindan, PCP, Arsen…).
   Sanierungskosten: in der Regel einige zehntausend bis 100 000 Euro.
3. Typ IIa: Brownfields mit leichteren Altlastenkontaminationen wie MKW, SM, sporadisch auftretenden Lösemitteln (LHKW, BTEX) z.B. aus Auffüllmaterialien und historischen Nutzungen.
   Sanierungskosten: in der Regel 100 000 – 300 000 Euro.
4. Typ IIb: Brownfields mit leichteren Altlastenkontaminationen wie Typ IIa. sowie einigen Gebäudeschadstoffen (wie Asbest, Holzschutzmitteln wie Lindan, PCP, Arsen…).
   Sanierungskosten: in der Regel 100 000 – 500 000 Euro.
5. Typ IIIa: Altlastenkontaminationen mit MKW, SM, Lösemitteln (LHKW, BTEX), PAK, HET, eventuell sporadisch auftretenden Schadstoffen wie PCB, Cyaniden, Kampfmitteln, etc. z.B. aus Auffüllmaterialien und historischen Aktivitäten.
   Sanierungskosten: in der Regel 300 000 –  2 000 0000 Euro.
6. Typ IIIb: Altlastenkontaminationen wie Typ IIIa. sowie Gebäudeschadstoffen (wie Asbest, Holzschutzmitteln wie Lindan, PCP, Arsen…) und/oder unterirdischen Strukturen & Abfällen, wie Tanks, Fässer, alte Leitungen, etc.
   Sanierungskosten: in der Regel 500 000 – 4 000 000 Euro.
7. Typ IVa: Brownfields und Altlasten der Typen Ia. bis IIIa. mit zusätzlichen Spezialfällen, wie PFAS (PFC), PCDD/F, starken LHKW-kontaminationen z.B. im Grundwasser und Bodengas, aromatischen Aminen, militärische Schadstoffe wie Nitroaromaten und/oder Kampfstoffe (CWA), etc.
   Sanierungskosten: in der Regel 300 000 – 5 000 000 Euro.
8. Typ IVb: Brownfields und Altlasten der Typen Ib. bis IIIb. mit zusätzlichen Spezialfällen wie Typ IVa. Sowie den gleichen Schadstoffen in Gebäuden und Abfällen.
   Sanierungskosten: in der Regel 500 000 – 7 000 000 Euro.

(Im Fall von Deponien können diese Kosten auch erheblich grösser werden, wenn über eine Sicherung hinausgegangen werden muss, was z.B. im Fall einer Photovoltaikanlage oder Aktivitäten zu anderen erneuerbaren Energien nicht unbedingt nötig wäre).

Flächenrecycling beginnt mit einer 3-phasigen Due Diligence

Due Diligence Phase 1:

In dieser Phase werden unter anderem historische und aktuelle Standortaktivitäten, die mit potenziellen Schadstoffbelastungen und Risikozonen einhergehen, ermittelt. Diese Etappe erfolgt auf Basis des ASTM E1527-21-Standards zum Environmental Real Estate Due Diligence vom 1. November 2021.

Hierbei werden der geologische Untergrund, die Grundwassertiefen, die Fließrichtungen sowie potenzielle natürliche Risiken wie das Überschwemmungspotenzial, Radon-Strahlung oder Methanausgasungen ermittelt. In dieser Phase können zusätzlich Phyto-Screening-Untersuchungen zum Beispiel an Bäumen erfolgen, um einen ersten Eindruck von potenziellen Untergrund-Kontaminationen zu erhalten. Dann wird eine Karte erstellt, die alle potenziellen Risikozonen anzeigt und potenzielle Schadstofftypen wie beispielsweise PCB, PAK, PFAS, KW5-40, Lösemittel, Schwermetalle oder Kampfmittel auflistet. Aus den Erkenntnissen der ersten Phase wird ein Erkundungsprogramm abgeleitet, welches in der zweiten Phase durchgeführt wird.

Due Diligence Phase 2:

In dieser Phase werden Brownfields und Altlasten chemisch auf Schadstoffe in Boden, Grundwasser, Bodengas und Gebäuden sowie deren toxische Abbauprodukte wie Metaboliten oder Vinylchlorid in ihrem Gesamtausmaß (Schadstoffmischungen und Ausbreitung) komplett erkundet.

Zusätzlich findet eine geophysikalische Untersuchung auf eventuelle Kampfmittel wie Bomben oder Granaten sowie potenziell im Untergrund vorhandene Leitungen, Tanks oder Fässer statt. Dabei werden Boden- und Wasserbeprobungen durchgeführt . Sofern Gebäudeschadstoffe gefunden werden, gilt es festzustellen, welche Schadstoffe, Abfalltypen und Kosten bei Abbruch und Rückbau oder Renovierungen anfallen werden.

Due Diligence Phase 3:

In der dritten Phase werden die potenziellen Gefahren und Risiken der vorhanden Schadstoffcocktails auf Basis der geophysikalischen und chemischen Erkundungsergebnisse per Toxikologischer Expositions-Risiko-Quantifizierung (TERQ) bewertet. Diese standortspezifische Gefährdungsabschätzung erfolgt individuell für die potenziellen zukünftigen Standortnutzungen und Bebauungen. Dabei werden auch Sanierungsziele in Anlehnung an das Unterregelwerk des Bundes-Bodenschutzgesetzes und der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (Bundesanzeiger BA161a) definiert. Auf diese Weise kann der Ausschluss von nicht akzeptablen Risiken und Gefahren für Sanierungs- und Entwicklungsprojekte garantiert und zertifiziert werden.

Nicht zuletzt gehören zu dieser Phase auch Kostenschätzungen zu Rückbau, Bauschadstoffen und Altlastensanierung, um maximale Budget-, Bilanz- und Rechtssicherheit zu garantieren.

Im Anschluss an die Due Diligence-Phasen erfolgen die Sanierungsplanung und Überwachung der Durchführung durch HPC INTERNATIONAL. Die umfassende Budget- und Rechtssicherheit wird mithilfe der folgenden Formen der Begleitung durch HPC INTERNATIONAL gewährleistet.

Wie HPC INTERNATIONAL durch die Sanierung und die rechtliche Absicherung führt

Schritt 1: Die vergleichende technisch-ökonomische Machbarkeitsstudie und Sanierungsuntersuchungen

Innerhalb des zeitlichen und budgetären Rahmens sowie mit Blick auf Zielsetzung, Schadstofftypen und weitere Faktoren wird gemeinsam die kosteneffektivste Sanierungsvariante erarbeitet. In den meisten Fällen werden in-situ-Behandlungen bevorzugt, um aufwendige Aushubmaßnahmen zu vermeiden. Denn diese ziehen Bodenentsorgung oder das Abpumpen und Behandeln von kontaminiertem Grundwasser nach sich und sind dementsprechend die teuersten Sanierungsvarianten. Sollte rasch Platz für Fundamente und Tiefbau geschaffen werden, sind solche Maßnahmen jedoch vorzusehen. In diesem Fall ist darauf zu achten, dass der Bodenaushub je nach Kategorie separat erfolgt und überwacht wird, um teure Vermischungen von sauberen Böden mit kontaminiertem Boden zu vermeiden.

Schritt 2: Erstellung eines Sanierungsplans

Der Sanierungsplan beschreibt die genaue Planung der Sanierungsvarianten und leitet diese an. Auf Basis der vorherigen Erkundungsphasen (Due Diligence 1, 2, 3 sowie der Machbarkeitsstudien der Sanierungsuntersuchungen) wird der Plan mit den entsprechenden Behörden besprochen und abgesegnet. Dabei werden die entsprechenden Wünsche der Behörden zu eventuellen Optimierungen berücksichtigt.

Schritt 3: Sanierungsdurchführungen

Sanierungsdurchführungen werden von HPC INTERNATIONAL vorzugsweise mit mikrobiologischen, biochemischen oder chemischen in-situ-Sanierungen durchgeführt. So beispielweise per DNBA, der Dynamisierten Natural Bio-Attenuation, um natürliche Schadstoffabbauprozesse zu nutzen und zu verstärken. Dies ermöglicht es, auf teure Bodenentsorgungen oder Grundwasserpumpmaßnahmen wie die Pump- & Treat-Methode zu großen Teilen zu verzichten.

Das komplette Sanierungsmanagement, die Überwachung und das Berichtswesen, intern wie auch Behörden und nachfolgenden Standortnutzenden gegenüber, wird dabei von HPC INTERNATIONAL begleitet. Das Ziel dabei jederzeit: Sanierungserfolge transparent absichern.

Schritt 4: Vertragliche Absicherungen

Die vertragliche Absicherung der Standort-Transaktionen ist nötig, um bei einem Verkauf beide Seiten gleichermaßen mit Rechtssicherheit zu schützen. Dies gilt insbesondere für die Überraschungen eines Altstandortes, wo das Auffindung von bis dahin unbekannten Kontaminationen leicht zum Baustopp führen kann.
HPC INTERNATIONAL kann den beauftragten Rechtsanwaltskanzleien hier bei der Erstellung den nötigen Verkaufs- bzw. Kaufverträgen technisch-juristisch unterstützend zur Seite stehen. Details wie etwaige Nutzungseinschränkungen, Freistellungen oder Garantien sollten dabei stets klar definiert werden.
Ebenso ist es möglich, dass Brownfields, Altlasten oder andere Brachflächen, welche von HPC INTERNATIONAL erkundet, bewertet und saniert wurden, mit einer Versicherungsabdeckung geschützt werden. Eine solche „Liability Select“-Versicherungsabdeckung versichert den Standort gegen Restrisiken wie beispielsweise bis dahin unbekannte Kontaminationen. Für den Standort bedeutet dies eine Wertsteigerung, die sich im Verkaufspreis niederschlagen kann.

“Das Ziel ist der Erhalt eines sauberen Entwicklungsstandorts aus einem garantierten, transparenten sowie nachhaltigen, budget- und rechtssicheren Flächenrecycling.”

– Dr. Frank Karg, Vorstand von HPC INTERNATIONAL

Spezielle Projektentwicklungsprozeduren wie durch das Bundes-Immissionsschutzgesetz oder die Industrieemissions-Richtlinie vorgesehen, können von HPC INTERNATIONAL ebenfalls durch das nötige Genehmigungsmanagement abgesichert werden. Beispiele hierfür sind die Umweltverträglichkeitsprüfung oder der Ausgangszustandsbericht, aber auch Baugrunduntersuchungen und geotechnische Planungen.

Kundenvorteile bei Projekten mit der Initiative Brownfields Solutions:

• Schnell – weil Erstbewertung innerhalb kürzester Zeit möglich
• Sicher – weil Dealbraeker vorzeitig ausgeschaltet werden
• Nachhaltig und Innovativ – weil wir mikrobiologische Sanierungsverfahren einsetzen und diese stetig verbessern
• „ALLES AUS EINER HAND“ – weil wir von der Erstbewertung (EDD-Phase I), über die Erkundung und Sanierung bis zum sanierten Brownfield alles anbieten
• Kostensparend – weil wir die geeignetsten und kostengünstigsten Sanierungsverfahren und Sanierungsziele standortspezifisch ermitteln
• Rechtssicher – weil wir mögliche Gesundheitsrisiken für zukünftige Nutzer mittels TERQ ausschließen

Lesen Sie in unserer Kategorie Erfolgsgeschichten mehr zu den Themen DNBA und PFAS/TERQ.

HPC INTERNATIONAL – Ihr Kontakt für eine nachhaltige Standortentwicklung mit maximaler Budget- & Rechtssicherheit

Planen Sie die Sanierung eines Brownfields?

Als langjähriger Spezialist und Partner der Initiative Brownfield Solutions berät HPC INTERNATIONAL Sie gerne!

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